I requisiti per beneficiare della cedolare secca al 10 per cento sono rispettati se l'immobile viene affittato non per l'esercizio di attività d'impresa o di arti e professioni e se risulta ubicato in un comune dalle particolari caratteristiche che fa ricorso ai contratti a canone concordato. Al resto delle locazioni, incluse quelle brevi (durata non superiore a 30 giorni), si applica invece l'aliquota standard del 21% (o 26% a partire dal secondo immobile).

Cedolare secca: in cosa consiste

Il regime della “cedolare secca” riguarda la tassazione Irpef del reddito derivante dall’affitto degli immobili ad uso abitativo e consente non solo di beneficiare di un’imposta fissa slegata dal calcolo dell’Irpef e delle relative addizionali, ma anche di evitare il pagamento delle imposte di registro e di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

L’opzione può essere fatta valere dal locatario sia in fase di stipula del contratto di locazione che nelle annualità successive.

È vero che la cedolare secca impone al proprietario di rinunciare all'aggiornamento Istat, ma con una inflazione tutto sommato ancora bassa, il mancato adeguamento non costituisce certamente una grossa perdita per il proprietario.

Cedolare secca: quali percentuali

Mentre per i contratti di locazione a canone libero (4+4) e per le cosiddette locazioni brevi, l’aliquota della cedolare secca è del 21%, per i contratti a canone concordato - come vedremo meglio tra breve - vige un’aliquota ridotta al 10%.  Se il proprietario concede in affitto più di appartamento, l'aliquota passa dal 21 al 26%.

Per quanto riguarda le locazioni commerciali, invece, non è consentito ai locatori di assoggettare il reddito derivante dall’affitto all’imposta sostitutiva Irpef del 21%.

Va precisato, comunque, che il reddito da locazione benché benefici di una tassazione privilegiata con il regime della cedolare secca, va comunque considerato per determinare ad esempio la condizione di familiare fiscalmente a carico, per calcolare l'ISEE e così via.

Quando conviene la cedolare secca al 10

Ma quando c’è la convenienza ad adottare il regime della cedolare secca? In generale questa opzione si dimostra più vantaggiosa per chi non ha come unica fonte di reddito la locazione di immobili. Una convenienza che evidentemente aumenta per il locatore nel caso in cui la cedolare secca sia al 10%.

In quest’ultimo caso, visto che ci riferiamo a contratti di locazione a canone concordato, a godere dei benefici è non solo il locatore, ma anche l’inquilino che può portare in dichiarazione dei redditi importanti detrazioni fiscali.

Non va dimenticato che la cedolare secca conviene anche allo Stato che in questo ha la possibilità di far emergere gli affitti in nero. 

Ad ogni modo se hai poca dimestichezza coi numeri prima di decidere se adottare il regime di tassazione ordinaria piuttosto che quello della cedolare secca, ti consigliamo di rivolgerti ad un commercialista di fiducia, oppure ad una associazione di categoria o ad un CAF.

Quali altri condizioni per beneficiare del regime agevolato